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江苏盐城射阳:政府发文“卖楼”
发布时间:2019-10-09        浏览次数:        
 

  “定向”团购天润楼盘在射阳引起众议,虽然团购已经进入倒计时,但争议并没有减弱。陈泓江 摄

  国家在严格调控房地产市场,而我们射阳的房价却不断上涨,这全是县政府助推的功劳。 ”近日,有读者向反映,去年9月,射阳县出台了《关于规范住房建设和改善住房条件的意见》,鼓励居民购买小高层给予楼层补贴;并积极鼓励团购,最多每平方米可优惠四五百元,其中财政扶持、开发商让利各一半。该读者透露,目前,射阳城区房地产开发火热进行中,傲立于众多开发商之上的当属东都天润楼盘。该小区大部分房子早被政府协议团购了,现在射阳教师、公职人员正在认购中,购买东都天润楼盘可享20%购房优惠。

  “老师购房每平方米可省1000元左右,为何老百姓就买不到这个价格?政府拿地方财政返利给开发商,开发商怎么可能降价?这不是助长房价上升么?更可笑的是,老师的团购价已从去年底3300元/㎡涨到3600元/㎡,让开发商受益匪浅。”关于教师和公职人员以团购形式购买东都天润楼盘的帖子也出现在西祠和百度贴吧中。

  射阳县为何出台政策鼓励团购商品房,并给予开发商补贴?补贴资金从何而来?东都天润大部分商品房是否已被政府协议团购?日前,记者赶赴盐城调查采访。

  记者上网查询发现,射阳东都天润(以下简称天润)楼盘由射阳东都时代置业有限公司开发。该公司成立于2009年,注册资本5000万元,是一家拥有二级开发资质的房地产企业。其官网对天润楼盘宣传为:“精英名宅的城市名流择邻而居,射阳首席政务级公馆。”

  4月12日下午,记者抵达射阳采访。“居住改变射阳,专为追求生活品味的城市精英阶层而存在!”“射阳首席景观大盘” 天润位于射阳城东解放东路和海都路交叉口。在海都路西侧和解放东路南侧,天润众多大幅宣传招牌格外醒目。两条道路边上的路灯杆也悬挂着该楼盘的宣传牌,上面的标语是“背靠大树好乘凉”。

  宣传资料显示,该楼盘规划总建筑面积43万平方米,绿地面积达8.8万平方米,“是射阳目前规模最大、绿地面积最广的高尚住宅小区。”小区将建有四十多幢高层、小高层住宅,及沿城市中轴线米长的社区商业街。该小区主力户型面积约110-130m2左右,户型结构以三室两厅为主。该楼盘自建以来,先后被评为“中国宜居生态十大明星楼盘”、“江苏十佳精品楼盘”、“射阳最畅销楼盘”等多个荣誉称号。

  “背靠大树好乘凉,不知谁是这开发商的大树。”在天润小区门外,一位的哥望着大门内的会所顶端竖着的大宣传牌直摇头。

  记者发现,天润紧靠解放东路的7幢高楼已封顶,里侧有多幢楼正在施工建设中。该小区的售楼处位于小区大门西侧,售楼处门口的橱窗内张贴着:“住宅团购倒计时,还有最后14天”两行大字,中间一行小字显示“住宅团购总截止日期2012年4月25日”。

  在天润售楼大厅张贴着《射阳县教育系统团购选房须知》,主要内容有:本次活动团购价3600元每平米构成要件指的是,能在《住宅定购协议》10天后15天内办理交纳首付款及签订《商品房买卖合同》、并在合同签订后三天内成功办理按揭等相关手续的客户,如因暂时资金紧张须向本公司借款的客户,则本次活动团购价3800元每平米。团购价3600元每平米是指享受政府财政补贴及开发商让利之后的价格,但在签约和交纳首付款及办理按揭时,仍按4200每平米的均价办理。其中政府的财政补贴的兑现(400元每平米)须在购房合同价全额发票开票之后,客户自行去县政府财政部门领取。本公司的200元每平米的优惠奖励,可凭发票在本公司财务部门或销售中心直接领取,也可在购买附房时作抵扣。因资金暂时紧张向本公司借款交纳首付款的客户,除可以兑现400元的财政补贴外,不再享受本公司的200元每平米的优惠奖励。

  记者进入东都天润售楼大厅询问房屋均价,一位自称姓李的售楼小姐介绍,该小区是做定向团购的,最新市场均价4500元,团购均价3600元。目前,仅有已封顶的17号楼开盘,约15万㎡建筑面积。定向团购的对象是老师、政府机关和医疗系统。“老师15日截止,政府机关和医疗系统截止到25日。”其解释,4500元与3600元的900元差价,其中700元是开发商让利和政府补贴,另外200元是购买车库补贴。“政府补贴是我们开发商找财政拿的,与你们购房者无关。”

  “我们小区在射阳是最好的。现在,每天前来看房的人有40多组。”李小姐说,1、2楼是商铺,不参加团购,中间楼层大部分已被选定。

  记者表示自己是在射阳做生意的外地人,购房是否可以参加团购优惠,李小姐称,“给你张单子,你去找学校盖个章即可。”

  4月13日上午,记者再次来到天润售楼处。东都时代置业有限公司负责销售的张副总接待了记者。

  “团购补贴是教育部门给老师的。”张副总解释,射阳中学等学校要搬到该楼盘附近新区,学校本来想自己买地造房子给老师住,但政府没有批准。随后,其称带记者去见该公司董事长。“公司就在小区内办公,董事长在4楼。”然而,当记者和她刚走上3楼,她接个电话后改口称,“董事长出去了,他让公司周副总过来和你解释。”

  张副总告诉记者,该公司搞团购,是有特定的群体,只针对射阳中学、射阳高级中学、初级中学3家学校。她说,团购是该公司自己搞的,政府不可能帮该公司搞团购。“很多房地产公司自己搞团购促销,价格可以优惠些。老师团购,是我们主动和教育局联系的。教育系统人群集中,这样团购容易些。”

  记者提出售楼处团购须知明确提及政府财政补贴,张副总称,“这是不可能的。”她建议记者找县委宣传部门对接。“这些问题我也不做过多的解释了。这个只是我们一种促销手段。”

  关于楼层差价补贴0.5%,张副总说,这个补贴是开发商让利,政府买单。政府是有文件的,整个射阳城区开发商都是一样的。“不过这个补贴只是这么一讲,根本就没落实。”

  姗姗来迟的周副总婉拒了记者采访。“这只是我们一种促销手段。存不存在政府补贴行为,我不知道。你要想了解情况,可以找宣传部去。”在记者的追问下,其表示,即便有政府补贴也是针对广大购房者和所有开发商的,不是仅针对该楼盘一家。

  金御世家售楼部内的公告栏,标明发放楼层补贴、物业费补贴、市场团购补贴的三项政策内容和补贴方式。一位售楼员告诉记者,这个政策是县政府出台的,从去年9月1日执行到今年6月底。“团购需要30套、100套以上,现在哪还有那么多市民一起买房?”其表示,该楼盘还没遇到过团购的。 海韵家园的售楼员也称,是有团购政策,但这一政策对于广大开发商来说“不现实”。

  提及政府出台团购政策一事,射阳城区某楼盘开发商王先生(化名)愤愤不平,“我们是后娘养的”。

  王先生说, 县政府用财政补贴公职人员和老师等特定群体团购住房,只限定天润一家,这种用财政钱为公职人员购房买单,为一家房地产开绿灯,是恶意制造社会不公,严重破坏了市场经济秩序,而且助推天润涨价。

  “政策名义上是针对所有开发商,实际上仅为天润一家服务。”王先生提供的材料显示,今年3月19日,射阳县政府机关工委发出《关于做好机关工作人员参照教育系统团购商品房意向调查的函》,主要内容有:为更好的改善机关工作人员住房条件,策应新城区建设现意向与天都天润小区进行合作团购。如团购达到一定的人数,房价为均价3600 元/平方米(含争取政府的财政扶持资金),希各工会做好机关工作人员参加团购的意向调查摸底工作,填写好购房意向征询表及资格证明,并在3月25日前汇总交县机关工会(县政府办公室财务科)。

  “没有政府的组织,我们是无法像东都那样搞团购的。”王先生说,射阳中学等学校老师团购也是政府号召组织的,指定去东都团购。不然,周边在建楼盘多了,价格也并不贵,为何不去?

  据射阳中学等3所中学联合打给县政府的一份报告显示,教师代表与天润的开发商商议主房均价每平方米4200元,以此价格水平签订合同,符合条件团购享受团购政策,先支付购房款3300元/㎡,其后政府特殊补贴是在执行团购文件奖励政策的基础上,县政府另行给予3所学校在编教职工一次性住房补贴2500万元。

  “天润开建时,政府已承诺让该楼盘实供2000套用来为公职人员团购,而团购政策去年9月才实施,实际就是为东都公司量身定做的。”一家楼盘的开发商表示,“背靠大树好乘凉,天润这醒目的标语是挑衅其他开发商。大树是什么?还不是政府吗?”

  该开发商说,天润地块拍卖时,他也参与竞标,价格被抬起后,东都公司拿到地找了政府。“因为该公司和政府有低价购地协议,于是政府通过一定形式把超出的部分返还了。”

  东都公司拿地后曾相继给射阳县政府打了两份报告,两份报道均得到射阳县政府有关人士批复,并盖有射阳县政府办公室公章。2010年11月06日《关于要求县政府对相关费用予以减免或缓收的报告》称:我公司于2010年2月11日摘得开发区海都路西侧、解放东路南侧宗地编号为201002地块,共185亩。根据政府协议,我公司代为县内公职人员建设用住房。因为房屋建设的品质较高,相应的建设成本业也就过高。加之我公司的经济状况也比较紧张,我们要求政府对我东都天润小区全部房产下属各项费用予以减免或实行缓交。非团购部分房产应交纳规费待预销售时由我公司保证交纳。记者看到

  要求减免或缓交等项目主要有人防异地建设费、散装水泥专项基金、土地规费等13项,除了污水净化保证金为1万元/个,其余12项均按平方米收取,累计153.5元/平方米。有关领导在报告上批示:“团购部分缓交,非团购部分按时足额缴纳。拟同意缓交,呈李县长审定”等内容。

  2010年11月18日《关于团购房与非团购房比例报告》称:根据东都天润小区公职人员购房议定内容,东都天润小区1-8号楼、14-18号楼、24-30号楼为团购部分。参照方案报批时规划部门审定的面积,小区总面积为364283平方米,团购住宅部分面积为264824平方米(不含商铺面积),团购部分建筑面积占总建筑面积的72.7%。根据国土部门常用计算办法,团购部分用地面积为89498.4平方米(小区总用地面积为123111平方米)。根据国土部门等部门对接意见,请县政府予以明确团购房与非团购房比例,以便各部门办理相关手续。记者看到该报告当天便得到批复,“拟按2080套备选,实供2000套团购,费用团购后多退少补,团购备选范围为1-8号楼、14-18号楼、24-30号楼,见附图。”

  记者粗略计算,两份报告可让东都天润缓交相关费用至少4000多万元。

  据射阳县政府官网公布,2011年8月31日,该县政府出台了《关于规范住房建设和改善住房条件的意见》(即120号文件)。其中,为促进高层销售,降低居民购房成本,在2011年9月1日至2012年6月30日,凡购买7-11层商品住房的,由县财政按购房款总额发放补贴0.5%;购买12-18层商品住房的,发放购房补贴1%;购买18层以上商品住房的,发放购房补贴1.5%,其中县城规划区范围以外各类人群进城购房的,递增补贴0.5%。购房补贴凭相关手续到县财政局服务窗口兑付。发放物业服务费补贴降低居住成本,对小高层、高层住宅在起付物业服务费时,县财政按7-11层商品住房补贴30%、12层及以上补贴50%的标准,连续补贴居民物业服务费三年。

  此外,政府通过规费减免、契税返还奖励等综合措施,激励各类人群主要在新城区及其附近在建规模楼盘中,由镇区、部门(单位)牵头自主选择团购,城乡居民亦可自愿组织团购。原则上30个工作日内在同一楼盘一次性团购30套以上、100套以上、200套以上、400套以上的,分别优惠100元/㎡、200元/㎡、300元/㎡、400元/㎡,其中财政扶持、开发商让利各一半,开发商让利部分先行解交县财政。

  4月13日上午,射阳县住建局办公室有关负责人称该县没有补贴公职人员团购买房一事。

  “怎么可能?那是开发商的行为。送你房子也行,这是开发商的营销策略。”这位负责人表示,如果有政府120号文件,那他是不知道的。

  该负责人称,该局没接到过这一政策通知。可能是开发商在市场低迷时,因存量房较多搞的促销行为。“我们只负责预售许可和处理房子交易过程中产生的纠纷。这事和我们的职能无关。”

  射阳财政局办公室一位工作人员说,对于县政府去年的120号文件要求财政补贴购房的政策,他不清楚具体情况。“如果你采访需要我们提供相关材料等,必须走程序,先到我们县委宣传部去,由他们来协调。”

  这位校领导称,去年当地政府要求射中南迁至新城,学校考虑到大规模搬迁后教职工的现住地会远离教学区,给老师的住、行等带来了许多影响。于是,学校就向县政府打报告,希望能在学区附近划拨一块土地自建解决住房问题。但方案未能得到政府的支持。

  “后来经商讨会办,政府采取了对射中定向团购,财政贴补的方法。”这位校领导说,县里关于团购的政策出台后,学校先后与多家开发商接触洽谈,核心问题是价格和房产商的房源可供量。最终确定天润,是因为该楼盘能拿出400多套的房源,且临近学校,价格也相对合理。

  该校领导说,英语语法 是哪种情况啊,在实际操作中,许多教职工并不买账,只成交了极少套数。购房老师于2011年12月底签约,团购也随之结束。“射阳中学有330多名教职工,在天润团购买房的只有37人,团购价格是3300元/㎡。”

  据了解,射阳教育系统有在职人员8000多人,离退休人员3000多人。射阳县教育局有关负责人说,选择天润团购,是因为学校、幼儿已向新城集中。此外,天润的可供房源充足。“考虑到多种因素,我们与开发商在今年2月谈了意向性的协议,房价为3600元,但还没签字。”

  盐城市住房保障和房产管理局有关负责人说,销售商品房,各地有各自的具体情况,不能以静态的思想看问题。“如果与地方经济发展相匹配,一切有利于地方经济发展,不存在与国家政策相违反的问题。”

  “以2个亿撬动20亿的大市场何乐不为?” 该负责人认为,去年盐城市区房地产税收39.6%都是来源于房产企业,有的县达到60%,还不包括建安企业。政府财政对房产企业的依赖性很强,在短期内这种依赖性不会改变。“如果不依据实际,不出台一些政策措施,让房产企业都做死了,大家的日子都不好过。”至于政府财政补贴团购否存在违规一事,该负责人说,其实很多地方都在做,政企合作不过是经济工作的一部分,“这是政府的权限。”

  如果团购补贴只涉及到政府机关、事业单位人员,普通群众无法享受是不是有失公平?其表示,这不存在普惠制。一个地区的发展需要人才,有一部分人才掌握一定的知识和技术,对社会作出的贡献比别人多,在社会分配时就应该有相对的回报。“不存在不公的问题。只要开发商符合商品销预售管理规定,地方政府采取的促进房地产市场健康发展的措施,应该是合规的。”

  对于射阳出台团购商品房补贴政策,以及被指政策为东都天润一家楼盘量身定做等问题,江苏圣典律师事务所主任律师严国亚认为,上级有关部门首先要查清东都天润开发商在拿地时,有没有事先和政府协议好低价拿地的行为。此外,开发商打给县政府的报告中所说“代为县内公职人员建设用住房”是否属实,是否存在为开发商大规模减免规费行为。

  “开发商是以盈利为目的,不可能亏本做买卖的。县政府和开发商有协议在先,那也是羊毛出在羊身上。县政府把利益让给开发商,开发商低于市场价向公务员等特定人群出售。”严国亚说,如果上述情况的确属实,这是披着合法的外衣,打着合法的形式违反了国家房改政策,进行变相的福利分房。该县机关单位领导干部或领导干部亲属参加团购,低市场价购买该楼盘房屋,这便涉嫌变相受贿。

  严国亚说,如果开发商和政府部门存在事先约定低价拿地事情,这还违反了国家招投标法,“开发商应被吊销资质,驱逐出房地产市场。涉及政府部门相关领导干部的,给予党纪政纪处理。情节严重涉嫌构成刑事犯罪的,应依法追究法律责任。”

  那么,对于已团购的如何处理?严国亚认为,变相的福利分房必须纠正,参照市场价补交房款。

  在射阳县委宣传部,记者看到,记者先前给东都公司的一张名片及记者提供的一张采访材料复印件,已放在了一位部领导的办公桌上。而几经协调,昨天中午,记者收到射阳县政府发来的《关于商品房团购有关问题的回复意见》。

  文中称,近年来,该县认真贯彻上级政府及其部门关于房地产调控若干政策意见,并未针对特定人群、单一楼盘专门出台团购意见,也未单独操作团购。但县政府在2011年8月31日经县长办公会议集体研究,出台了《关于规范住房建设和改善住房条件的意见》。文件从保持房地产市场供求平衡、改善城乡居民住房条件、提高房地产业服务水平三个方面提出了指导性意见。

  该文解释说,县政府出台文件的初衷是让购房人群形成联盟与房地产开发商洽谈价格,压降住房成本,改善住房条件。文件规定在团购买卖双方议定价格的基础上,由开发商和县财政再给予一定的减让,其中开发商让利占一半,开发商让利部分先行解交县财政,再由县财政与购房业主直接兑现。团购房仍然按照零散购房价格开据税票。县财政扶持资金计划来源于开发商让利、征缴的土地规费、团购房与零散购房房价差形成的税收三个方面。购房业主事实上成为团购的最大受益者,县政府并未给开发商提供非法谋利的机会。名义为团购,实质上是对房地产市场的打压,是县政府压降房价的一种手段。在这个环节中,开发商应支付三个方面的成本:一是团购群体与零散购房业主的差价成本;二是团购群体的总让利的一半,即开发商让利部分;三是实际成交价与开票价差额部分的税收成本。

  实际操作情况是,县出台后,县城房地产开发商反应不一。部分开发商主动对接教师、医生等优质客户,走镇串村进行宣传发动,但受大气候的影响,效果很不理想,由于没有达到一定的规模,并未能享受到县财政团购补贴。对这部分优质客户,开发商以团购房名义变相降价进行促销,明确的补贴价款由开发商直接兑付,加快资金回笼,降低经营风险。

  *除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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